Gellén
Klára
Az
önálló zálogjog alkalmazása a jelzálog-hitelezés gyakorlatában
A jelzálog-hitelintézetről és a
jelzáloglevélről szóló 1997. évi XXX. törvény (továbbiakban: Jht.) lehetőséget
teremtett Magyarországon olyan szakosított hitelintézetek létrehozására, melyek
ingatlanon alapított jelzálogjog fedezete mellett hosszú futamidejű hiteleket
nyújtanak úgy, hogy az ehhez szükséges pénzügyi forrást jelzáloglevelek
kibocsátásával teremtik elő.
A jelzálog-hitelezési rendszerünk
változásait tekintve, kezdetben a német modell mintájára nálunk is a vegyes
rendszert alkalmazták. A jelzálog-hitelintézet kizárólagosan volt jogosult e
két tevékenység, a hitelezés és a jelzáloglevél kibocsátás folytatására.
Jelentős változást a 2001. évi L. törvény a pénzügyi tárgyú törvények
módosításáról hozott, amely egyéb fontos módosítása mellett, megteremtette a
lehetőségét annak, hogy a jelzálog-hitelintézet más hitelintézettől
megvásárolja a Magyarország területén lévő ingatlanon alapított önálló
zálogjogot, ezzel mintegy refinanszírozva az általa nyújtott kölcsönt. A
módosítás egy új együttműködés alapjait teremtette meg a
jelzálog-hitelintézettel, melynek eredményeként alapvetően megújult a
kereskedelmi bankok szerepe a jelzáloghitelek nyújtásában.
A 2001-es módosítással megújult
jelzáloghitelezési gyakorlatunk már a tiszta rendszerrel mutat rokon vonásokat,
melynek jellemzője, hogy a jelzálog-hitelintézettől elkülönülő szervezetek,
többnyire kereskedelmi bankok végzik az elsődleges hitelnyújtást, és az így
kapott jelzálogállományt átadják a szakosított hitelintézetnek, aki
kizárólagosan jogosult jelzáloglevelek kibocsátására.
Nálunk, és általában ez a tendencia
figyelhető meg más országokban is, a két rendszer elemei kombinálódnak. A
jelzálog-hitelintézet kizárólagosan jogosult a jelzáloglevelek kibocsátására,
miközben maga is,- és a refinanszírozási program keretében - egyéb
hitelintézetek is hitelt nyújtanak.
Jelen tanulmány nem tűzte ki céljául
a jelzáloghitelezési rendszerünk, illetőleg a jelzáloghitelezési folyamat
részletes ismertetését, csupán az önálló zálogjognak a refinanszírozás
folyamatában betöltött speciális szerepét kívánja bemutatni.
A Földhitel- és Jelzálogbank a
hitelintézetekkel kötött refinanszírozás keretében egy különleges jogi
biztosítékot, az önálló zálogjogot használja. Az önálló zálogjog alkalmazása és
egyben adásvételének lehetősége egy teljesen új banki hitelezési rendszert
teremtett meg Magyarországon.
Főszabály
szerint a zálogjog egy járulékos jellegű szerződéses biztosíték, mely a
főkövetelés, az alapkötelem megerősítését célozza. Amennyiben azt nem
teljesítik, ez lehetőséget teremt az igénynek a biztosítékból való
kielégítésére. Ha a főkötelem megszűnik, az a zálogjog, mint járulékos
kötelezettség megszűnését is maga után vonja. A zálogjog önmagában nem, csak a
főkötelemmel együtt átruházható. Ezzel szemben, ahogy a neve is utal rá, az
önálló zálogjog nem a főkötelem járuléka, hanem független, önálló jogosultság.
Ehhez a zálogjogi kötelemhez kapcsolódik a lekötött zálogtárgyból való
kielégítés lehetősége. A kötelezettség a konkrét zálogtárgyat és nem magát a
személyt terheli. Az önálló zálogjog személyes követelés nélkül alapított, a
jogosult nem egy konkrét személyhez fordul követelésével, hanem kizárólag a
zálogjoggal terhelt zálogtárgyból kereshet kielégítést. Másik különlegessége,
hogy önállóan átruházás tárgya is lehet. Így a zálogjog adásvétel útján másra
átruházható, s ezt követően az új jogosultat illeti meg a zálogtárgyból a
kielégítés joga. Valójában a jelzálogbank és a hitelintézetek közötti
refinanszírozási folyamatban ezt a két speciális tulajdonságát használják ki. A
felek az önálló zálogjog alapításával biztosított hitelek refinanszírozására
egymással keretszerződést kötnek, melyben rögzítik az önálló zálogjoghoz
kapcsolódó további részletszabályokat is.
A folyamat létszakaszait vizsgálva, a
refinanszírozási hitelezés első lépéseként a hitelintézet az adóssal megköti a
jelzálog-hitelszerződést, melynek részét képezi az önálló jelzálogot alapító
zálogszerződés is. A jelzálog-hitelszerződés, és így a zálogszerződés is
alakszerűséghez kötött, mivel azt a felek csak közjegyzői okiratba
foglalhatják. A hitelintézet a szerződés megkötése előtt szigorú bírálati
eljárásnak (adósminősítésnek) veti alá az ügyfelet és a fedezetként felajánlott
ingatlant. Az ingatlan (-ok) hitelbiztosítéki értékének megállapítása azonban a
jelzálogbank, illetve a vele szerződéses kapcsolatban lévő ingatlan
értékbecslők feladata.
A jelzálog-hitelintézet csak azt a
Magyarország területén lévő ingatlanon alapított önálló zálogjogot vásárolja
meg, amely megfelel a jelzálog-hitelezésre vonatkozó törvényi előírásoknak,
közjegyzői okiratba foglalták, és ezen túlmenően a hitelintézet az eladással
egyidejűleg részletvétel keretében azzal a feltétellel vásárolja vissza, hogy
őt a jelzálogjog csak a vételár teljes kifizetésével illeti meg. A fedezetként
felajánlott ingatlanra alapított zálogjogot első ranghelyű önálló zálogjogként
jegyzi be a földhivatal, biztosítására elidegenítési és terhelési tilalmat
kötnek ki a felek.
Ahhoz, hogy a kölcsönfelvevők állami
kamattámogatásban részesüljenek mindenképpen szükséges az így alapított önálló
zálogjog jelzálog-hitelintézet által történő felvásárlása. Ez csak abban az
esetben történik meg, ha az önálló zálogjog megfelelő földhivatali bejegyzése
megtörtént, illetve a lekötött ingatlan ingatlan-nyilvántartási állapota a
szerződéskötéskori állapotához képest a jelzálogjog bejegyzéséig ne változzék
kedvezőtlenül a hitelezőre, a zálogjogosultra nézve. Ha a jelzálog-hitelintézet
a hitelügyletet és annak biztosítását nem találja megfelelőnek, akkor a vétel
meghiúsultnak tekintendő. Ez az adósra nézve azzal a következménnyel jár, hogy
a hitelező hasonló, de állami kamattámogatást nem tartalmazó kölcsönfajtájára
vonatkozó ügyleti kamatot és egyéb díjakat köteles megfizetni.
Ha a felvásárlást követően derül ki,
hogy valamely jogszabályi, vagy szerződéses feltétel nem teljesült, akkor a
részletfizetési kedvezmény megszűnik, és bank köteles az önálló zálogjogot
egyösszegben, és haladéktalanul visszavásárolni, kivéve, ha a felmerülő okért a
jelzálogbank a felelős (pl. hitelbiztosítéki érték helytelen
meghatározása).Amennyiben a felmerülő probléma mindkét félnek felróható, akkor
a terhet a keretszerződésben meghatározott arány szerint viselik.
A felek a keretszerződésben
kötelezettséget vállalnak az önálló zálogjogok megvásárlására és egyidejű
visszavásárlására is. (Ez mindkét fél részéről jog és egyben kötelezettség is,
így nem azonosíthatóak a Ptk.-ban szabályozott vételi és visszavásárlási
joggal.)
Az egyes ügyletekhez kötődő
zálogjogok megvásárlása kötegenként történik. Egy köteg lehetséges értéke
minimum és maximum korláttal behatárolt. Felvásárlása a kijelölt
"felvásárlási értéknapon " történik. Egy felvásárlási értéknapon csak
egy köteg adásvételét lehet lebonyolítani. A felvásárláskor a refinanszírozni
kívánt jelzáloghitelek fedezetéül kikötött valamennyi ingatlant terhelő önálló
zálogjog felajánlására köteles a bank. A köteg vételára, -a felvásárlási- és a
visszavásárlási ár is-, a vétel időpontjában még vissza nem fizetett tartozás
tőkeösszegével és esetleges járulékaival egyezik meg.
A jelzálogbank az általa kifizetett vételárat
refinanszírozási tőketartozásnak tekinti. Az önálló zálogjog vételárával
megfinanszírozza a bank hitelügyletét, és ennek biztosítékaként megszerzi az
önálló zálogjogot. Ugyanakkor egyidejűleg a bankkal megköti a visszavásárlásra
irányuló szerződést is, azzal, hogy az csak akkor válik újból ténylegesen a
zálogjog jogosultjává, ha a teljes visszavásárlási árat megfizette. A bank
részletvétellel, az adós törlesztő részletéhez igazodóan teljesít. A
visszavásárlási ár banki fizetésének ütemezése megegyezik a hitelfelvevő tőke
visszafizetésének szerződés szerinti ütemezésével.
Mivel
egyidejűleg kötik az önálló zálogjogok eladására és visszavásárlására vonatkozó
külön szerződéseket, a felvásárlásra vonatkozó szerződéstől elállás és annak
felmondása kizárt.
A felvásárlást követően a zálogjog
kizárólagos jogosultja a jelzálogbank, bár az ingatlan-nyilvántartásban
továbbra is a hitelintézet van feltüntetve jogosultként. Általában a jogosult
személyében történt változás átvezetésére a jelzálogbank a visszavásárlási ár
teljes kifizetésig jogosult lenne, de ezt a gyakorlatban nem alkalmazzák. Azonban a felek rögzíthetik, hogy a
bejegyzést a jelzálogbank csak akkor kezdeményezheti, ha véglegesen az önálló
zálogjog jogosultjává vált. Attól függetlenül, hogy a jelzálogbank
nyilvántartásba veteti-e az alanyváltozást ő tekintendő a zálogjog és az
elidegenítési terhelési tilalom jogosultjának. A visszavásárlás folyamata alatt
egyikük sem jogosult semmilyen jogcímen a zálogjoggal rendelkezni,
érvényesíteni, megszüntetni, módosítani, illetőleg bármely magatartásával a
másik fél zálogjoghoz fűződő érdekeit csorbítani. A bank nem jogosult sem
ingyenesen, sem visszterhesen elidegeníteni és megterhelni a jelzáloghitel
követelést sem. A szerződésellenes elidegenítés nem érinti a
jelzálog-hitelintézet javára fennálló törvényi engedmény (ld. később) hatályát.
A fentiek megszegése mindkét fél részéről azonnali hatályú felmondásra ad okot.
A hitelintézet a teljes
visszavásárlási ár kifizetésével - ami egyben a hitel teljes kifizetését
jelenti, a zálogjogot veszi vissza, s ezzel a jelzálogbank által adott
refinanszírozási tőkét visszatörleszti - korlátozás nélküli zálogjogosult lesz.
Ha a kölcsönszerződés adósának
szerződésszegő magatartása miatt a zálogjog érvényesítése válik szükségessé,
akkor a hitelintézet a zálogjogot a jelzálogbanktól visszavásárolja, és
zálogjogát érvényesíti.
A jelzálogbank akkor válhat
véglegesen a zálogjog minden korlátozástól mentes jogosultjává, ha a
hitelintézet a visszavásárlási vételárat bármely okból kifolyólag, akár részben
is, annak esedékességekor nem teljesíti. Ekkor, mivel a zálogjog tényleges
érvényesítésének joga és kötelezettsége a hozzákapcsolódó követelés okán
ráhárul, mindenképpen kezdeményezi zálogjogának földhivatali átvezetést. A
Törvényi engedményt a Jht. 8§(6) bekezdése rögzíti, miszerint a visszavásárlási
kötelezettség megszegése esetén, annak időpontjától az önálló zálogjoggal
biztosított jelzáloghitel a hozzá kapcsolódó egyéb joggal a
jelzálog-hitelintézetet illeti meg. A jelzálog-hitelintézet így nem csak a
zálogjogot, hanem immár a főkövetelést is megkapja. Az engedményezés
következtében ő válik a kölcsön-követelés jogosultjává is. A Ptk.
engedményezésre vonatkozó szabályira utalva a Jht. rögzíti, hogy a törvényi
engedményes (jelzálogbank) a kötelezettet az engedményező- és nem az
engedményes- értesítési kötelezettségének hatályával maga is jogosult
tájékoztatni. Az értesítést követően a
kötelezett már csak az engedményesnek köteles és jogosult teljesíteni. Ha a
bank visszavásárlási kötelezettségének jogszabály- és szerződésszerűen nem tesz
eleget, akkor a törvényi engedmény hatálya beáll. Ekkor a felek a Ptk.
engedményezésre vonatkozó 331.§ alapján úgy rendelkezhetnek, hogy a
jelzálogbankot, mint jogutódot megillető
követelés megtérüléséért a bank készfizető kezesként köteles helytállni.
Ez alapján a jelzálogbank a banktól, mint készfizető kezestől sortartás nélkül
jogosult a jelzálog-követelést behajtani. A kezesi felelősség csak a
követelés megtérülésekor szűnik meg.
Az önálló zálogjogból való
kielégítési jog felmondással nyílik meg. Erre akkor van lehetőség, ha a
kötelezett vagy kezese a szerződésben foglalt tartozást esedékességkor nem
teljesíti vagy súlyos szerződésszegést követ el, a zálogtárgy oly mértékű
romlása következik be, hogy az a kielégítést veszélyezteti, és a kötelezett
határidőre nem egészíti ki a fedezetet. Felmondásra a zálogjogosult – a
jelzálogbank, ha már végleges jogosulttá vált a törvényi engedménnyel, vagy a
hitelt nyújtó bank, ha visszavásárolta a zálogjogot - és a zálogkötelezett is
jogosult.