Gellén Klára

Az önálló zálogjog alkalmazása a jelzálog-hitelezés gyakorlatában

 

 

 

A jelzálog-hitelintézetről és a jelzáloglevélről szóló 1997. évi XXX. törvény (továbbiakban: Jht.) lehetőséget teremtett Magyarországon olyan szakosított hitelintézetek létrehozására, melyek ingatlanon alapított jelzálogjog fedezete mellett hosszú futamidejű hiteleket nyújtanak úgy, hogy az ehhez szükséges pénzügyi forrást jelzáloglevelek kibocsátásával teremtik elő.

A jelzálog-hitelezési rendszerünk változásait tekintve, kezdetben a német modell mintájára nálunk is a vegyes rendszert alkalmazták. A jelzálog-hitelintézet kizárólagosan volt jogosult e két tevékenység, a hitelezés és a jelzáloglevél kibocsátás folytatására. Jelentős változást a 2001. évi L. törvény a pénzügyi tárgyú törvények módosításáról hozott, amely egyéb fontos módosítása mellett, megteremtette a lehetőségét annak, hogy a jelzálog-hitelintézet más hitelintézettől megvásárolja a Magyarország területén lévő ingatlanon alapított önálló zálogjogot, ezzel mintegy refinanszírozva az általa nyújtott kölcsönt. A módosítás egy új együttműködés alapjait teremtette meg a jelzálog-hitelintézettel, melynek eredményeként alapvetően megújult a kereskedelmi bankok szerepe a jelzáloghitelek nyújtásában.

A 2001-es módosítással megújult jelzáloghitelezési gyakorlatunk már a tiszta rendszerrel mutat rokon vonásokat, melynek jellemzője, hogy a jelzálog-hitelintézettől elkülönülő szervezetek, többnyire kereskedelmi bankok végzik az elsődleges hitelnyújtást, és az így kapott jelzálogállományt átadják a szakosított hitelintézetnek, aki kizárólagosan jogosult jelzáloglevelek kibocsátására.

Nálunk, és általában ez a tendencia figyelhető meg más országokban is, a két rendszer elemei kombinálódnak. A jelzálog-hitelintézet kizárólagosan jogosult a jelzáloglevelek kibocsátására, miközben maga is,- és a refinanszírozási program keretében - egyéb hitelintézetek is hitelt nyújtanak.

Jelen tanulmány nem tűzte ki céljául a jelzáloghitelezési rendszerünk, illetőleg a jelzáloghitelezési folyamat részletes ismertetését, csupán az önálló zálogjognak a refinanszírozás folyamatában betöltött speciális szerepét kívánja bemutatni.

 

A Földhitel- és Jelzálogbank a hitelintézetekkel kötött refinanszírozás keretében egy különleges jogi biztosítékot, az önálló zálogjogot használja. Az önálló zálogjog alkalmazása és egyben adásvételének lehetősége egy teljesen új banki hitelezési rendszert teremtett meg Magyarországon.

Főszabály szerint a zálogjog egy járulékos jellegű szerződéses biztosíték, mely a főkövetelés, az alapkötelem megerősítését célozza. Amennyiben azt nem teljesítik, ez lehetőséget teremt az igénynek a biztosítékból való kielégítésére. Ha a főkötelem megszűnik, az a zálogjog, mint járulékos kötelezettség megszűnését is maga után vonja. A zálogjog önmagában nem, csak a főkötelemmel együtt átruházható. Ezzel szemben, ahogy a neve is utal rá, az önálló zálogjog nem a főkötelem járuléka, hanem független, önálló jogosultság. Ehhez a zálogjogi kötelemhez kapcsolódik a lekötött zálogtárgyból való kielégítés lehetősége. A kötelezettség a konkrét zálogtárgyat és nem magát a személyt terheli. Az önálló zálogjog személyes követelés nélkül alapított, a jogosult nem egy konkrét személyhez fordul követelésével, hanem kizárólag a zálogjoggal terhelt zálogtárgyból kereshet kielégítést. Másik különlegessége, hogy önállóan átruházás tárgya is lehet. Így a zálogjog adásvétel útján másra átruházható, s ezt követően az új jogosultat illeti meg a zálogtárgyból a kielégítés joga. Valójában a jelzálogbank és a hitelintézetek közötti refinanszírozási folyamatban ezt a két speciális tulajdonságát használják ki. A felek az önálló zálogjog alapításával biztosított hitelek refinanszírozására egymással keretszerződést kötnek, melyben rögzítik az önálló zálogjoghoz kapcsolódó további részletszabályokat is.

A folyamat létszakaszait vizsgálva, a refinanszírozási hitelezés első lépéseként a hitelintézet az adóssal megköti a jelzálog-hitelszerződést, melynek részét képezi az önálló jelzálogot alapító zálogszerződés is. A jelzálog-hitelszerződés, és így a zálogszerződés is alakszerűséghez kötött, mivel azt a felek csak közjegyzői okiratba foglalhatják. A hitelintézet a szerződés megkötése előtt szigorú bírálati eljárásnak (adósminősítésnek) veti alá az ügyfelet és a fedezetként felajánlott ingatlant. Az ingatlan (-ok) hitelbiztosítéki értékének megállapítása azonban a jelzálogbank, illetve a vele szerződéses kapcsolatban lévő ingatlan értékbecslők feladata.

A jelzálog-hitelintézet csak azt a Magyarország területén lévő ingatlanon alapított önálló zálogjogot vásárolja meg, amely megfelel a jelzálog-hitelezésre vonatkozó törvényi előírásoknak, közjegyzői okiratba foglalták, és ezen túlmenően a hitelintézet az eladással egyidejűleg részletvétel keretében azzal a feltétellel vásárolja vissza, hogy őt a jelzálogjog csak a vételár teljes kifizetésével illeti meg. A fedezetként felajánlott ingatlanra alapított zálogjogot első ranghelyű önálló zálogjogként jegyzi be a földhivatal, biztosítására elidegenítési és terhelési tilalmat kötnek ki a felek.

Ahhoz, hogy a kölcsönfelvevők állami kamattámogatásban részesüljenek mindenképpen szükséges az így alapított önálló zálogjog jelzálog-hitelintézet által történő felvásárlása. Ez csak abban az esetben történik meg, ha az önálló zálogjog megfelelő földhivatali bejegyzése megtörtént, illetve a lekötött ingatlan ingatlan-nyilvántartási állapota a szerződéskötéskori állapotához képest a jelzálogjog bejegyzéséig ne változzék kedvezőtlenül a hitelezőre, a zálogjogosultra nézve. Ha a jelzálog-hitelintézet a hitelügyletet és annak biztosítását nem találja megfelelőnek, akkor a vétel meghiúsultnak tekintendő. Ez az adósra nézve azzal a következménnyel jár, hogy a hitelező hasonló, de állami kamattámogatást nem tartalmazó kölcsönfajtájára vonatkozó ügyleti kamatot és egyéb díjakat köteles megfizetni.

Ha a felvásárlást követően derül ki, hogy valamely jogszabályi, vagy szerződéses feltétel nem teljesült, akkor a részletfizetési kedvezmény megszűnik, és bank köteles az önálló zálogjogot egyösszegben, és haladéktalanul visszavásárolni, kivéve, ha a felmerülő okért a jelzálogbank a felelős (pl. hitelbiztosítéki érték helytelen meghatározása).Amennyiben a felmerülő probléma mindkét félnek felróható, akkor a terhet a keretszerződésben meghatározott arány szerint viselik.

A felek a keretszerződésben kötelezettséget vállalnak az önálló zálogjogok megvásárlására és egyidejű visszavásárlására is. (Ez mindkét fél részéről jog és egyben kötelezettség is, így nem azonosíthatóak a Ptk.-ban szabályozott vételi és visszavásárlási joggal.)

Az egyes ügyletekhez kötődő zálogjogok megvásárlása kötegenként történik. Egy köteg lehetséges értéke minimum és maximum korláttal behatárolt. Felvásárlása a kijelölt "felvásárlási értéknapon " történik. Egy felvásárlási értéknapon csak egy köteg adásvételét lehet lebonyolítani. A felvásárláskor a refinanszírozni kívánt jelzáloghitelek fedezetéül kikötött valamennyi ingatlant terhelő önálló zálogjog felajánlására köteles a bank. A köteg vételára, -a felvásárlási- és a visszavásárlási ár is-, a vétel időpontjában még vissza nem fizetett tartozás tőkeösszegével és esetleges járulékaival egyezik meg.

A jelzálogbank az általa kifizetett vételárat refinanszírozási tőketartozásnak tekinti. Az önálló zálogjog vételárával megfinanszírozza a bank hitelügyletét, és ennek biztosítékaként megszerzi az önálló zálogjogot. Ugyanakkor egyidejűleg a bankkal megköti a visszavásárlásra irányuló szerződést is, azzal, hogy az csak akkor válik újból ténylegesen a zálogjog jogosultjává, ha a teljes visszavásárlási árat megfizette. A bank részletvétellel, az adós törlesztő részletéhez igazodóan teljesít. A visszavásárlási ár banki fizetésének ütemezése megegyezik a hitelfelvevő tőke visszafizetésének szerződés szerinti ütemezésével.

Mivel egyidejűleg kötik az önálló zálogjogok eladására és visszavásárlására vonatkozó külön szerződéseket, a felvásárlásra vonatkozó szerződéstől elállás és annak felmondása kizárt.

A felvásárlást követően a zálogjog kizárólagos jogosultja a jelzálogbank, bár az ingatlan-nyilvántartásban továbbra is a hitelintézet van feltüntetve jogosultként. Általában a jogosult személyében történt változás átvezetésére a jelzálogbank a visszavásárlási ár teljes kifizetésig jogosult lenne, de ezt a gyakorlatban nem alkalmazzák.  Azonban a felek rögzíthetik, hogy a bejegyzést a jelzálogbank csak akkor kezdeményezheti, ha véglegesen az önálló zálogjog jogosultjává vált. Attól függetlenül, hogy a jelzálogbank nyilvántartásba veteti-e az alanyváltozást ő tekintendő a zálogjog és az elidegenítési terhelési tilalom jogosultjának. A visszavásárlás folyamata alatt egyikük sem jogosult semmilyen jogcímen a zálogjoggal rendelkezni, érvényesíteni, megszüntetni, módosítani, illetőleg bármely magatartásával a másik fél zálogjoghoz fűződő érdekeit csorbítani. A bank nem jogosult sem ingyenesen, sem visszterhesen elidegeníteni és megterhelni a jelzáloghitel követelést sem. A szerződésellenes elidegenítés nem érinti a jelzálog-hitelintézet javára fennálló törvényi engedmény (ld. később) hatályát. A fentiek megszegése mindkét fél részéről azonnali hatályú felmondásra ad okot.

A hitelintézet a teljes visszavásárlási ár kifizetésével - ami egyben a hitel teljes kifizetését jelenti, a zálogjogot veszi vissza, s ezzel a jelzálogbank által adott refinanszírozási tőkét visszatörleszti - korlátozás nélküli zálogjogosult lesz.

Ha a kölcsönszerződés adósának szerződésszegő magatartása miatt a zálogjog érvényesítése válik szükségessé, akkor a hitelintézet a zálogjogot a jelzálogbanktól visszavásárolja, és zálogjogát érvényesíti.

A jelzálogbank akkor válhat véglegesen a zálogjog minden korlátozástól mentes jogosultjává, ha a hitelintézet a visszavásárlási vételárat bármely okból kifolyólag, akár részben is, annak esedékességekor nem teljesíti. Ekkor, mivel a zálogjog tényleges érvényesítésének joga és kötelezettsége a hozzákapcsolódó követelés okán ráhárul, mindenképpen kezdeményezi zálogjogának földhivatali átvezetést. A Törvényi engedményt a Jht. 8§(6) bekezdése rögzíti, miszerint a visszavásárlási kötelezettség megszegése esetén, annak időpontjától az önálló zálogjoggal biztosított jelzáloghitel a hozzá kapcsolódó egyéb joggal a jelzálog-hitelintézetet illeti meg. A jelzálog-hitelintézet így nem csak a zálogjogot, hanem immár a főkövetelést is megkapja. Az engedményezés következtében ő válik a kölcsön-követelés jogosultjává is. A Ptk. engedményezésre vonatkozó szabályira utalva a Jht. rögzíti, hogy a törvényi engedményes (jelzálogbank) a kötelezettet az engedményező- és nem az engedményes- értesítési kötelezettségének hatályával maga is jogosult tájékoztatni.  Az értesítést követően a kötelezett már csak az engedményesnek köteles és jogosult teljesíteni. Ha a bank visszavásárlási kötelezettségének jogszabály- és szerződésszerűen nem tesz eleget, akkor a törvényi engedmény hatálya beáll. Ekkor a felek a Ptk. engedményezésre vonatkozó 331.§ alapján úgy rendelkezhetnek, hogy a jelzálogbankot, mint jogutódot megillető  követelés megtérüléséért a bank készfizető kezesként köteles helytállni. Ez alapján a jelzálogbank a banktól, mint készfizető kezestől sortartás nélkül jogosult a jelzálog-követelést behajtani. A kezesi felelősség csak a követelés megtérülésekor szűnik meg.

Az önálló zálogjogból való kielégítési jog felmondással nyílik meg. Erre akkor van lehetőség, ha a kötelezett vagy kezese a szerződésben foglalt tartozást esedékességkor nem teljesíti vagy súlyos szerződésszegést követ el, a zálogtárgy oly mértékű romlása következik be, hogy az a kielégítést veszélyezteti, és a kötelezett határidőre nem egészíti ki a fedezetet. Felmondásra a zálogjogosult – a jelzálogbank, ha már végleges jogosulttá vált a törvényi engedménnyel, vagy a hitelt nyújtó bank, ha visszavásárolta a zálogjogot - és a zálogkötelezett is jogosult.

 

2002/4. szám tartalomjegyzéke