Szalóki Gergely

A biztosítéki vételi jog ingatlan-nyilvántartásba történő bejegyzése során

felmerülő hitelezői kockázatok

 

 

 

A bírói gyakorlat egységes abban a tekintetben, hogy a vételi jog alapítása valamely követelés biztosítására nem ütközik jogszabályba, és nem feltétlenül minősül jogszabály megkerülésére kötött vagy színlelt szerződésnek. A Legfelsőbb Bíróság legutóbbi eseti döntésében is kimondta,[1] hogy a szerződés nemcsak a Polgári Törvénykönyvről szóló 1959. évi IV. törvényben (a továbbiakban „Ptk.”) meghatározott szerződést biztosító mellékkötelezettségekkel, hanem önálló szerződéssel is biztosítható.

A bírói gyakorlat abból a szempontból is egységes képet mutat, hogy ingatlanok megterhelésére a vételi jogot a jelzálogjog mellett, azzal párhuzamosan is lehet alkalmazni. Több döntés is ebbe az irányba mutat,[2] míg ezzel szembefutó gyakorlattal nem találkoztunk.

A következőkben azt kívánjuk bemutatni a teljesség igénye nélkül, hogy valamely követelés biztosítása céljából létrehozott, ingatlant terhelő vételi jog ingatlan-nyilvántartásba történő bejegyzése során milyen jogi kockázatok merülnek fel a hitelező oldalán.

 

1                   A vételi jog telekkönyvi bejegyzése

 

1.1           A vételi jog bejegyzése

A jogosult javára biztosított vételi jog bejegyzését önállóan kezdeményezheti az illetékes földhivatal előtt. A vételi jog bejegyzésének a vételi jogosultság keletkezését tanúsító, egyidejűleg a tulajdonos bejegyzési engedélyét is tartalmazó közokirat, vagy ügyvéd által ellenjegyzett magánokirat alapján van helye.

A vételi jog az alapítására vonatkozó megállapodás megkötésével létrejön, harmadik személyekkel szemben azonban a vételi jogra kizárólag abban az esetben lehet hivatkozni, ha az ingatlan-nyilvántartásba bejegyezték. Amennyiben tehát a vételi jog bejegyzése iránti kérelem benyújtását megelőzően – akár az opciós szerződés megkötése előtt, akár azt követően - az ingatlanokkal rendelkeztek, a vételi jog bejegyzésére, illetve gyakorlására nem, illetve csak az utólag bejegyzett terhek figyelembevételével kerülhet sor.

Mindez vonatkozik arra az estre is, ha a vételi jog gyakorlására csak a nyitva álló időszak végén kerül sor, és a jogosult tulajdonjogának bejegyzése iránti kérelme csak az opciós időszak leteltét követően kerül benyújtásra földhivatalnak. Ilyen esetben az ingatlan-nyilvántartásbeli tulajdonos a vételi jog gyakorlásának ingatlan-nyilvántartásbeli bejelentéséig eladhatja az opció eredménytelen lejáratában bízó jóhiszemű harmadik személynek az ingatlanokat, meghiúsítva ezzel az opció biztosíték célzattal történő gyakorolhatóságát.

 

1.2           A vételi jog bejegyzését követően keletkezett további jogok

A biztosítéki célú vételi jog alapításának célja, hogy a vételi jog gyakorlása esetén a vételi joggal terhelt ingatlanok vételárát az opciós jogosult egyéb jogviszonyból eredő követeléseinek beszámítása útján teljesíthesse.

Ezen célkitűzést figyelembe véve utalnunk kell arra, hogy az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzett vételi jog nem akadályozza az ingatlanok vonatkozásában további jogok és jogilag jelentős tények bejegyzését,[3] azaz a bejegyzett vételi jog az ingatlanok esetleges további megterhelésének, illetve az ingatlanok értékesítésének nem akadálya. Az ingatlanok további értékesítésével, megterhelésével a vételi jog nem szűnik meg, az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzett vételi jog mindenkivel szemben hatályos, aki az ingatlanokon a bejegyzését követően valamilyen jogot szerez.[4]

Kiemeljük azonban, hogy a vételi joggal érintett ingatlanok elidegenítése, illetve megterhelése éppen a vételi jog fentiek szerinti biztosítéki jellegét szünteti meg tekintve, hogy a vételárral kapcsolatban a biztosított követelés beszámítására a kötelezettek eltérő személyére tekintettel már nem lesz jogi lehetőség. Ugyanígy jelezzük, hogy amennyiben az ingatlanok vonatkozásában elidegenítési és terhelési tilalom nincs bejegyezve, a vételi jog jogosultja nem tudja megakadályozni azt, hogy az ingatlanokat harmadik személy javára értékesítsék, és ezáltal a vételi jog biztosítéki jellege a fentiek szerint megszűnjön. Ugyanakkor elidegenítési és terhelési tilalmat kizárólag az ingatlanok elidegenítésekor lehet alapítani,[5] azaz jelen esetben egyidejű elidegenítési és terhelési jog alapítására nem kerülhet sor, mindez azonban jelentősen növeli az alapítandó vételi jog biztosítéki jellegével kapcsolatos jogi kockázatokat.

Ugyanezen kockázat áll fenn abban az esetben is, ha a bejegyzett tulajdonossal szemben ugyan gyakorolták a vételi jogot, ezen körülmény földhivatali bejelentését megelőzően a bejegyzett tulajdonos azonban értékesítette az ingatlanokat, és ezen körülményt egyidejűleg bejelentik a földhivatalnak. Ilyen esetben az eredeti tulajdonossal szemben megtett vételi nyilatkozat a vételi jogosult tulajdonjogának bejegyzésére nem alkalmas, az opciót a továbbiakban kizárólag a harmadik személlyel szemben van lehetőség ismét a fentiek szerint gyakorolni.

 

2                   A vételi jog gyakorlása, a tulajdonjog bejegyzése

2.1           A vételi jog gyakorlása

A vételi jog jogosultja a vételi jog fennállása alatt az adásvételi szerződést a vételi jogot alapító szerződésben foglalt feltételekkel a tulajdonoshoz intézett egyoldalú nyilatkozatával létrehozhatja.[6] Az adásvételi szerződés a vételi jog jogosultja, illetve az ingatlanok tulajdonosa között az írásbeli vételi nyilatkozat tulajdonossal történő közlésével a vételi jogot alapító szerződésben foglalt feltételek mellett létrejön.[7]

 

 

2.1.1                       A vételi jog gyakorlásának alaki feltételei

Az ingatlanok tulajdonjogának átszállásához a jogváltozás ingatlan-nyilvántartásbeli bejegyzése is szükséges.[8] Az ingatlan-nyilvántartásról szóló 1997. évi CXLI. törvény (a továbbiakban „Inytv.”) rendelkezései szerint a tulajdonjog átruházásának bejegyzésére csak közokirat, illetve ügyvéd által ellenjegyzett magánokirat alapján van lehetőség.[9]

Tekintve, hogy a vételi jogot alapító megállapodásból még nem következik automatikusan, hogy a vételi jogot gyakorolják is, álláspontunk szerint az opciós szerződés alakszerűségei nem pótolhatják a tulajdonjog átszállására vonatkozó nyilatkozattal kapcsolatos alakszerűségi követelményeket. Mindezek alapján megállapítható, hogy a vételi jognyilatkozatot, mint az adásvételi szerződést létrehozó nyilatkozatot ugyanígy közokiratba, vagy ügyvéd által ellenjegyzett magánokiratba kell foglalni, mint a vételi jogot alapító megállapodást is.[10]

Ugyanakkor létezik egy másik álláspont is, amely szerint a vételi jog gyakorlásáról szóló egyoldalú jognyilatkozatnak nem kell megfelelnie az ingatlan-nyilvántartási jogszabályokban a tulajdonjog bejegyzése alapjául szolgáló okirattal szemben támasztott alaki követelményeknek.[11] Azonban az eltérő joggyakorlattal kapcsolatos kockázat csökkenthető azzal, ha a vételi jog gyakorlására vonatkozó nyilatkozat megfelel az ingatlan-nyilvántartásról szóló 1997. évi CXLI. törvény rendelkezései szerint alakszerűségi követelményeknek, azaz azt közokiratba, vagy ügyvéd által ellenjegyzett magánokiratba foglalják.

A vételi nyilatkozat tulajdonossal szembeni hatályosulását az ingatlan-nyilvántartási eljárás során igazolni kell; a vételi jog gyakorlása esetén a vételi jog jogosultjának igazolnia kell (pl. tértivevénnyel, átvételi elismervénnyel), hogy az ingatlanok megvásárlására vonatkozó egyoldalú nyilatkozatát a kötelezett felé megtette.[12] Amennyiben a vételi nyilatkozatot postai úton küldik meg a tulajdonosnak, az egyoldalú nyilatkozat megtétele igazoltnak tekinthető, ha a szabályosan címzett iratot a posta - a kézbesítés egyszeri eredménytelen megkísérlését követően – ’nem kereste’ jelzéssel küldi vissza a feladónak.[13]

Kockázatot okozhat továbbá, hogy szükséges-e a tulajdon-változás átvezetéséhez a korábbi tulajdonos által az opciós jogosult irányában megtett bejegyzési hozzájárulás az Inytv. 29.§ alapján. Az uralkodó álláspont szerint ez vételi jog gyakorlása esetén nem szükséges, ugyanis a jogváltozás bejegyzéséhez nem a tulajdonos bejegyzési engedélye, hanem az szükséges, hogy az opciós jogosult igazolja a vételi jog gyakorlására vonatkozó nyilatkozatának megtételét.[14]

 

2.1.2                       A vételi jog gyakorlásának tartalmi feltételei

A vételi nyilatkozat tartalmával kapcsolatban követelmény, hogy a nyilatkozatból ki kell tűnnie a nyilatkozatot tevő személy azon szándékának, amely szerint megállapítható, hogy a vételi joggal terhelt ingatlan tulajdonjogát meg kívánja szerezni.[15] Továbbá a vételi nyilatkozatnak meg kell felelnie az Inytv. által támasztott egyéb alaki és tartalmi előírásoknak.

 

2.2           Vételi jog jogosultja által kijelölt személy és a vételi jog gyakorlása

A vételi jog átruházása, engedményezése érvénytelen.[16] Amennyiben azonban a vételi jog jogosultja gazdálkodó szervezet, és vételi jogával személyesen nem kíván élni, jogosult kijelölni a vételi jog gyakorlására jogosult személyt.[17] A megállapodás alapján csak az eredeti opciós jogosultat lehet bejegyezni az ingatlan-nyilvántartásba opciós jogosultként, az opció gyakorlására kijelölt személyt nem. Ugyanígy a kijelölt személy nem jogosult arra sem, hogy a vételi jog gyakorlására újabb harmadik személyt jelöljön ki.

A vételi jog gyakorlására kijelölt személy tulajdonjogának bejegyzéséhez szükség van egyrészről az opciós jogosult kijelölő nyilatkozatának, másrészről a gyakorlásra kijelölt személy vételi nyilatkozatának – az Inytv. által megkövetelt alaki és tartalmi előírásoknak megfelelő – közokiratba, illetve ügyvéd által ellenjegyzett magánokiratba foglalt változatára,[18] igazolni kell továbbá a fentebb említett körülményeket.

 

3                   Jogorvoslati lehetőségek a vételi jog bejegyzésével és gyakorlásával kapcsolatban

3.1           A vételi jog bejegyzésével kapcsolatos jogorvoslatok

Vételi jog alapítása esetén az érintett ingatlan tulajdonosát a vételi jog bejegyzése iránti eljárás megindításáról értesíti a földhivatal.[19] Az eljárásban az ingatlanok tulajdonosa ügyfélként vesz részt, a vételi jogot bejegyző határozattal szemben fellebbezésre, illetve bírósági felülvizsgálat kezdeményezésére jogosult. A vételi jogot bejegyző határozattal kapcsolatban lehetőség van arra, hogy az ingatlan tulajdonosa a fellebbezési jogáról lemondjon abban az esetben, amennyiben a tulajdonos a vételi jogot alapító magállapodás megkötésével egyidejűleg akként nyilatkozik, hogy a vételi jog bejegyzésével kapcsolatos fellebbezési jogáról lemond, és az erről szóló szabályszerű nyilatkozatot átadja az opciós jogosultnak.

 

3.2           Tulajdonjogot bejegyző határozattal kapcsolatban érvényesíthető jogorvoslatok, igények

3.2.1                       Fellebbezés a földhivatal határozatával szemben

A földhivatal a vételi jog gyakorlása esetén törli a korábbi jogosult tulajdonjogát, míg az opciós jogosult tulajdonjogát bejegyzi az ingatlan-nyilvántartásba. Az opciós jogosult tulajdonjogának bejegyzése tárgyában meghozott határozatot a korábbi tulajdonosnak is kézbesítik, a határozattal szemben tulajdonjogának törlésével kapcsolatban a korábbi tulajdonos fellebbezéssel élhet. A fellebbezés alapján meghozott másodfokú határozattal szemben a korábbi tulajdonos kezdeményezheti a határozat bírósági felülvizsgálatát is. A határozat felülvizsgálatára vonatkozó jogorvoslati eljárásban – így az esetleges bírósági felülvizsgálat során is - a vételi jog, illetve a tulajdonjog bejegyezhetőségének alaki és tartalmi feltételeit és nem pedig a bejegyzés alapjául szolgáló megállapodások és nyilatkozatok anyagi érvényességét vizsgálják.

Amennyiben azonban a korábbi tulajdonos akár a vételi jogot létrehozó megállapodás, akár a vételi jog gyakorlásával létrejött adásvételi megállapodás érvényességével kapcsolatban kifogást támaszt, és ezen igényét bíróság előtt érvényesíti is, lehetősége van arra, hogy az opciós nyilatkozat szerinti tulajdonjog bejegyzése iránti eljárás felfüggesztését kérje.[20] Ilyen esetben a földhivatal köteles a tulajdonjog bejegyzése iránti eljárását felfüggeszteni, ha az alapul szolgáló megállapodás érvénytelensége iránti per megindításáról az eladó megfelelő határidőn belül igazolja.[21] Az eljárás felfüggesztése alatt a tulajdonjog bejegyzése nem intézhető el.

 

3.2.2                       Törlési per

Amennyiben az opciós illetőleg az ez alapján létrejött adásvételi szerződés érvénytelenségével kapcsolatban harmadik személy (pl. eladó felszámolója) igényt kíván érvényesíteni, akkor el kell választani az esetleges érvénytelenség általános kötelmi jogi jogkövetkezményeit az ingatlan-nyilvántartásra vonatkozó – jellemzően tulajdonjogot érintő – igényektől. A bírói gyakorlat szerint az opciós jogosult tulajdonszerzésének érvénytelenítése és az eredeti állapot helyreállítása iránti kereset magában foglalja az érvénytelen bejegyzés törlése iránt indított kereseti kérelmet. Amellett, hogy az érvénytelen megállapodás jogkövetkezményei (jellemzően kártérítés) az általános szabályok és határidők mellett érvényesíthetőek, az ingatlan-nyilvántartásban szereplő állapot rendezésére – azaz az ingatlanokkal kapcsolatos tulajdoni viszonyok visszarendezésére – csak rövidebb az alábbiak szerint részletezett határidőn belül kerülhet sor.

A törlési pert meg lehet indítani mind a vételi jogot alapító, mind az ingatlanok tulajdonjogát átruházó megállapodással kapcsolatban azonos feltételekkel. Jellemzően érvényességi aggályok a vételi nyilatkozat alapján létrejött megállapodással kapcsolatban merülhetnek fel, ezért a törlési per kockázatait ezen megállapodással kapcsolatban részletezzük azzal, hogy az alább részletezettek megfelelően irányadóak a vételi jogot alapító megállapodás érvényességével kapcsolatban támasztott igények érvényesítése esetén is.

A törlési per megindítására jogosult az a személy, akinek a jogát az érvénytelen megállapodás alapján törölték az ingatlan-nyilvántartásból, azaz jogosult mind a korábbi tulajdonos, mind annak felszámolója. Meg kívánjuk jegyezni azonban, hogy a perindításra jogosultak köre nem feltétlenül azonos a megállapodás érvénytelenségével kapcsolatban általánosan perindításra jogosultak körével.

A törlési per a közvetlen jogszerzővel szemben mindaddig megindítható, ameddig az érintett jognyilatkozat érvénytelensége megállapításának helye van.[22]

Amennyiben a törlési per megindításáig az ingatlanokat az opciós jogosult értékesítette ellenérték fejében harmadik jóhiszemű személynek, a törlési pert az érvénytelen okiraton alapuló bejegyzéstől számított 3 éven belül lehet megindítani a harmadik személlyel szemben.[23]

 

3.2.3                       Eredményes törlési per

Abban az esetben, ha a felperes (eladó, felszámoló) törlési igényét határidőben terjesztette elő, a létre nem jött és az érvénytelen szerződések alapján a bíróságnak a PK 32. számú állásfoglalás tartalmának figyelembevételével rendelkeznie kell a szerződéskötést megelőző helyzet, - ideértve az eredeti ingatlan-nyilvántartási állapot – visszaállításáról.[24]

Az eredeti állapot helyreállítása esetén olyan állapotot kell teremteni, mint amilyen akkor lett volna, ha a felek az érvénytelen szerződést meg sem kötik; minden későbbi ingatlan-nyilvántartásbeli jogszerző törlésre, illetve a korábbi tulajdonos bejegyzésre kerül. Ilyen esetben a korábban tulajdonosként bejegyzett opciós jogosult, illetve a tőle jogot szerző személyek közötti jogviszonyt a lehetetlenülés szabályai szerint kell elbírálni,[25] azaz számolni lehet az opciós jogosult tulajdonjogában bízó későbbi jogszerzők esetleges kártérítési igényével is.

 

3.2.4                       Az érvénytelenség kötelmi jogi következményei

Amennyiben a törlési és kiigazítás per megindítására nyitva álló igényérvényesítési határidők elteltek, függetlenül attól, hogy az opciós jogosult érvényes vagy érvénytelen jogcímen szerezte meg az ingatlan tulajdonjogát, a bejegyzett tulajdon a továbbiakban nem törölhető.[26]

Az érvénytelenség egyéb kötelmi jogi jogkövetkezményeinek alkalmazására elévülési időn belül sor kerülhet az ingatlan-nyilvántartási állapottól függetlenül az eredetileg érvénytelen megállapodást kötő felek között. Ezen jogkövetkezmények azonban már nem érvényesíthetők azon személyekkel szemben, akik utóbb jogot szereztek az ingatlanokkal kapcsolatban.